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上市进行时 祥生逾146亿加速拿地补仓

发布日期:2020-07-10 20:12   来源:未知   阅读:

观点地产网 进入千亿之后,如何让公司规模获得进一步扩大,无疑成为了每一家房企都需要思考的问题。

6月3日,港交所披露祥生控股(集团)有限公司的上市申请文件,这也意味着作为最后一家未上市的销售千亿级别内房企业,祥生打算在正式在港交所开启资本市场之旅。

土地市场也频频传来祥生的动态。在递交招股的四天后,祥生以成交价9.49亿元竞得南昌红谷滩新区宅地,溢价率高达83%。

7月6日,经过347轮竞价,祥生联合浙江交投以总价5.45亿元竞得嘉兴南湖区地块,楼面价9061元/平方米,溢价率35.35%。

7月7日,杭州公开出让钱塘新区下沙大学城北单元JS0602-16地块,在经历40轮竞价后,祥生再以总成交17.09亿元竞得该地块,楼面价17792元/平方米,溢价率29.56%。

观点地产新媒体了解,下沙大学城北单元JS0602-16地块出让面积40031平方米,容积率1.0-2.4,地块起始价13.19亿元,楼面起价13733元/平方米。该地块商品房毛坯销售均价不高于23200元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米,装修价格不高于3000元/平方米。

而杭州下沙大学城北板块年初至今,另有2宗宅地完成出让,分别是下沙大学城北单元JS0603-11地块、下沙大学城北单元JS0603-17地块,这2宗地最终全部由祥生竞得,总成交价45亿元。

对于此次拿地,业内人士表示,算上已经交付的钱塘新语,JS0602-16地块是祥生在下沙大学城北板块的第三个项目。

据悉,祥生将JS0603-11地块、JS0603-17地块合并开发,打造总体量约50万平方米的祥生湛景?江山云樾,全部为纯高层设计,主力户型88?128平方米,精装限价26200元/平方米。

上述人士介绍,自2015年入杭以来至今,祥生已在杭州获取近20幅土地,从之江板块到崇贤新城再到银湖板块,祥生无一不是多次落子。尤其在之江区,截至目前祥生已经拿下5幅地块,完成了4个项目的布局。

而祥生方面也就最新的拿地作出回应称,公司开启了“做大盘的进击之路”,再度加码下沙是持续拓土杭州的“前瞻性战略举措”。

“高增速”是祥生给人最深的印象,2015年至2018年短短四年间,该公司销售规模从百亿跨越至千亿,年复合增长率超过100%。

然而当销售规模冲刺至千亿规模后,祥生似乎遇到了“瓶颈”。据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,祥生2019年全年完成销售额1174.7亿元。

相比之前每年几百亿的高增长,祥生去年的成绩单并不亮眼,销售规模仅增长百来亿,距离内部制定的目标??实现30%的增长率,也有着不小的差距。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为,祥生地产前四年的高速增长主要得益于在上一轮房地产发展周期中,踩准了长三角三四线楼市火热的节奏。2019年销售不及预期,则和三四线城市楼市转冷有一定关系。

他表示;“像祥生这样短时间快速迈过千亿门槛的房企,业绩在千亿左右盘整实属正常,人才、资金、土储这些方面都需要整固夯实。”

根据招股书显示,截至2020年3月31日,祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目,包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。

上述项目应占总建筑面积为约2304.47万平方米,和其他千亿级别的房企相比,祥生的土储难言丰厚。因此不难理解,今年以来,祥生地产明显加快了布局节奏。

据观点地产新媒体不完全统计,2020年初至今,祥生共计在公开市场上摘得10宗地块,总计容建面超110万平方米,总代价为146亿元(2019年全年为193.52亿元),主要位于杭州、温州、宁波、绍兴、南昌、南通等地。

至于资金方面,在高周转模式下,快速发展的祥生也维持了较高的负债率。根据招股书披露,2017-2019年,祥生控股净资产负债比率分别为1380%、740%及360%。

同时2017-2019年及2020年4月底,祥生控股现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.14亿元、24.12亿元及28.26亿元,一年内到期负债分别为120.42亿元、156.17亿元、115.62亿元及113.95亿元,反映现金覆盖短期债务较弱。

需要指出的是,截止2019年年末,祥生控股银行和其他借款总额273.06亿元,其中逾172亿来自信托贷款。而2017-2019年,该公司加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%。

祥生控股曾表示,负债问题是因为集团实施了“1+1+X”的扩张战略增加收购土地的支出,为了维持足够的营运资金,计划继续加强收款工作。

融资渠道及成本方面的限制,是促使大部分房企上市的重要原因,祥生也希冀借由对接香港资本市场,获得更大的发展空间。

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